아파트 브랜드 '자이'로 집을 짓고 분양해 돈을 버는 종합 건설사로, 2023년 일회성 손실로 적자였던 영업이익이 2년 연속 회복해 올해는 더 정상적인 수익력으로 올라서는 국면입니다. 작년 이익이 일시적으로 눌려 과거 기준 PER은 높아 보이지만 앞쪽 이익 기준 PER은 9배 안팎으로 동종 대비 낮고, 순자산 대비 주가(PBR 0.43배)도 비교군에서 가장 낮은 할인 구간입니다.
종목 진단 재무건전성 · 성장성 · 수익성 · 밸류에이션
지배구조
🔎 심층 분석
사업 개요
GS건설은 아파트 브랜드 '자이(Xi)'로 잘 알려진 종합 건설사입니다. 매출의 가장 큰 축은 재개발·재건축 같은 도시정비와 자체 분양을 포함한 건축·주택 부문이고, 여기에 정유·석유화학 등 산업설비를 짓는 플랜트, 도로·철도 같은 인프라가 더해집니다. 자회사로는 해외에서 상수도·하수·담수 같은 물 처리 사업을 하는 GS이니마, 공장에서 미리 집을 만들어 현장에서 조립하는 모듈러주택 자회사(자이가이스트)를 두고 있어 단순 시공을 넘어 사업 영역을 넓혀 왔습니다. 결국 새 아파트와 건물을 수주해 짓고 분양하는 데서 돈을 버는 구조이므로, 주택 경기와 쌓아 둔 수주 잔고가 실적의 큰 흐름을 좌우합니다.
차트
최근 종가는 25,250원이고 시가총액은 2.2조원입니다. 가격은 20일선(27,122원) 아래·60일선(32,424원) 아래에 있습니다. 단기·중기 이동평균선을 모두 밑돌아 흐름은 눌린 편입니다. RSI(최근 14일 동안 오른 힘과 내린 힘을 0~100으로 견준 보조지표)는 42.0로 중립 수준입니다. 1개월 변화율은 -12.3%, 3개월 변화율은 -3.8%, 52주 고점 대비 위치는 -41.4%입니다. 코스피 대비 상대강도는 37입니다(1~99, 최근 1년 지수 대비 수익을 최근에 더 무게를 둬 환산 · 높을수록 시장보다 강함). 전체 종목 중 강도 상위 약 63% 위치입니다. 최근 3개월은 지수보다 41.6% 뒤졌습니다. 차트 해석은 거래량과 공시 발생일을 함께 보는 것이 좋습니다.
핵심 지표
확정된 작년(2025년) 실적 기준으로 PER(주가가 1년 이익의 몇 배에 거래되는지)은 23.11배, PBR(주가가 회사 순자산의 몇 배인지)은 0.45배, ROE(자기 자본으로 1년에 얼마를 버는지)는 1.9%, 영업이익률은 3.5%입니다. 여기서 중요한 점은, 2025년 순이익이 935억원으로 한 해 전보다 61.9% 줄며 일시적으로 바닥을 찍었다는 사실입니다. PER은 주가를 그 한 해 이익으로 나눈 값이라, 이익이 바닥이던 해를 기준으로 하면 회사가 실제로 버는 힘보다 PER이 부풀려 보이게 됩니다. 이익이 정상 수준으로 돌아오는 흐름을 반영한 앞쪽 PER은 9배 안팎으로, 비교군인 현대건설(33.6배)·삼성E&A(13.7배)보다 낮고 DL이앤씨(6.5배)와 견줄 만한 수준입니다. 즉 과거 기준 PER만 보고 비싸다고 단정하기보다, 회복 중인 이익으로 본 앞쪽 그림이 실제 가치에 더 가깝습니다. 자산 측면에서도 PBR 0.43배는 비교군 가운데 가장 낮아, 순자산 대비로는 할인된 구간입니다. 부채비율(자본 대비 빚의 크기)은 385.1%로 높게 나오는데, 건설업은 공사대금 선수금과 미지급금이 부채로 잡혀 업종 특성상 이 수치가 크게 보이는 점은 감안해야 합니다. 다만 영업이익으로 이자를 빠듯하게 막는 수준(이자보상배율 1배 미만)이라는 점은 함께 살펴야 할 부분입니다.
성장성
5개년 매출은 2021년 9.0조원에서 2023년 13.4조원까지 늘었다가 2025년 12.5조원으로 내려왔습니다. 같은 기간 영업이익은 2023년 -3,879억원으로 크게 적자를 낸 뒤 2024년 2,860억원, 2025년 4,378억원으로 2년 연속 회복했습니다. 2023년 적자는 인천 검단 현장 사고 등 일회성 비용이 한꺼번에 반영된 영향이 컸고, 그 부담이 걷히면서 이익이 정상 궤도로 돌아오는 흐름입니다. 2026년 1분기에는 매출 2.4조원(전년 동기 -21.6%)으로 외형은 줄었지만 영업이익은 735억원으로 오히려 4.4% 늘어, 매출이 줄어도 이익률은 지켜냈습니다. 이는 분양가가 받쳐 주는 주택과 마진이 나는 현장 위주로 일감이 채워지면서 수익성이 개선되고 있음을 보여 줍니다. 올해 이익이 작년보다 뚜렷이 좋아질 것으로 보는 근거는 분명합니다. 적자를 만든 일회성 비용이 사라졌고, 부실 현장 정리가 마무리 단계에 들어섰으며, 1분기에 이미 이익률 개선이 숫자로 확인됐기 때문입니다. 그 결과 앞쪽 이익 기준 PER은 9배 안팎까지 내려옵니다. 이는 이익이 한 해 반짝 좋아지는 것이 아니라, 적자 충격을 털어 낸 회사가 본래 수익력으로 복귀하는 과정으로 읽는 것이 자연스럽습니다.
최근 이벤트
가장 굵직한 흐름은 도시정비(재개발·재건축) 수주입니다. 2026년 5월에는 5,651억원(최근 매출의 4.5%) 규모의 아파트 신축공사 공급계약과, 기존 계약을 5,736억원으로 늘려 정정한 공급계약이 잇따라 공시됐습니다. 공급계약은 곧바로 매출이 되는 것이 아니라 공사 기간(2028년 등)에 걸쳐 나눠 인식되므로, 수주가 쌓일수록 앞으로 몇 년의 매출 바탕이 두꺼워진다는 의미입니다. 3월에는 기업가치 제고계획(자율공시)을 통해 사업 포트폴리오 강화와 주주환원 방향을 밝혔고, 5월에는 2026년 1분기 분기보고서로 확정 실적이 공개됐습니다. 수주·실적 공시를 따라가며 계약 규모가 실제 매출과 현금흐름으로 이어지는지를 확인하는 것이 핵심입니다.
종합 의견
강점은 분명합니다. 영업이익이 적자에서 2년 연속 회복했고, 1분기에 매출이 줄어도 이익률은 지켜내며 수익력이 살아나고 있습니다. 도시정비 수주가 꾸준히 들어와 주택 일감이 채워지고, 무엇보다 작년 이익이 일시적으로 눌린 탓에 높아 보이는 과거 PER과 달리 앞쪽 이익 기준 PER은 9배 안팎으로 동종과 견줘 낮은 편입니다. 자산 기준 PBR(0.43배)도 비교군에서 가장 낮아, 순자산과 회복 중인 이익 양쪽 모두에서 할인 구간에 있습니다. 함께 살필 점은 1분기 매출이 21.6% 줄어 외형 둔화가 진행 중이라는 것, 그리고 부채비율과 이자 부담이 높아 금리·부동산 경기에 민감하다는 것입니다. 정리하면 이 종목은 '이익 회복이 연간으로 이어지고 수주가 매출로 전환되며 부동산 경기가 받쳐줄 때' 저평가 매력이 또렷해지고, '외형 둔화가 길어지거나 금리·미분양 부담이 커질 때' 회복 속도가 더뎌지는 구조입니다.
🔎 밸류에이션 정밀 비교
실적 전망 회사 제시·검증된 추정
가격 추이 종가 · MA20 · MA60
상대 성과 종목 vs 지수 · 구간 시작 = 100
지수 대비 초과수익 · 3개월 -41.64% / 6개월 -42.24% / 12개월 -60.26%
핵심 지표 업종 중앙값과 비교
밸류에이션
수익성 · 재무
성장성
최신 분기 실적
기술 지표
관찰 포인트
유의 포인트
최근 뉴스·공시 핵심 검색 · 출처 확인
수치 교차검증 계산값 ↔ 외부
최근 공시
📖 용어 쉽게 풀이 — 처음이라면 펼쳐 보세요
- PER
- 주가가 ‘1년 순이익’의 몇 배인지(낮을수록 이익 대비 싼 편). 이 사이트의 PER은 직전 연간 실적 기준이라, 이익이 빠르게 변하는 기업(반도체 등 사이클·고성장)은 ‘올해 예측 실적(forward)’ 기준으로 봐야 정확합니다.
- PBR
- 주가가 ‘회사 순자산(자본)’의 몇 배인지. 1배면 장부가치만큼, 1배 미만이면 장부보다 싸게 거래되는 셈.
- PSR
- 주가가 ‘1년 매출’의 몇 배인지. 아직 이익이 적은 성장기업을 볼 때 참고.
- ROE
- 회사가 가진 자본으로 1년에 얼마를 버는지(%). 높을수록 자본 대비 이익을 잘 낸다는 뜻.
- EPS / BPS
- 1주가 벌어들이는 이익(EPS) / 1주에 담긴 순자산(BPS).
- 영업이익률 / 순이익률
- 매출 100원당 본업으로 남긴 이익 / 세금·이자까지 빼고 최종으로 남긴 이익.
- 부채비율
- 자본 대비 부채(빚)가 얼마인지(%). 높을수록 빚 의존이 큽니다(업종 따라 기준이 달라요).
- 유동비율
- 1년 안에 갚을 빚 대비, 1년 안에 현금화할 자산. 100%보다 높아야 단기 자금에 여유.
- 이자보상배율
- 영업이익으로 이자를 몇 번 갚을 수 있는지. 1배 미만이면 영업이익으로 이자도 벅차다는 뜻.
- 배당수익률 / 배당성향
- 지금 주가로 살 때 1년 배당이 몇 %인지 / 번 이익 중 배당으로 나눠준 비율.
- 매출 CAGR
- 여러 해 성장을 ‘1년 평균’으로 환산한 값(연평균 성장률).
- RSI(단기 신호)
- 최근 주가가 과열인지 눌렸는지 보는 신호. 70 위면 과열, 30 아래면 과매도(많이 눌림).
- 20·60일선(이동평균)
- 최근 20일·60일 평균 주가. 현재가가 그 위면 단기 흐름이 강한 편.
- 52주 고점 대비
- 최근 1년 최고가에서 지금 얼마나 내려와 있는지(%).
※ 모든 지표는 어디까지나 ‘참고’이며, 업종·시점에 따라 해석이 달라집니다.