SK디앤디는 땅을 사서 건물을 직접 개발·운영·운용하는 부동산 디벨로퍼로, 시가총액(2,139억)이 장부상 자기자본(약 5,700억)의 절반에도 못 미치는 자산 대비 큰 할인(PBR 0.38배)이 가장 눈에 띄는 한편, 2026년 1분기가 적자로 출발해 올해 이익 회복 시점이 핵심인 종목입니다.
종목 진단 재무건전성 · 성장성 · 수익성 · 밸류에이션
지배구조
🔎 심층 분석
사업 개요
SK디앤디는 땅을 사들여 오피스·주거/상업시설·지식산업센터·호텔·물류센터 같은 건물을 직접 기획·개발하고, 이를 운영하거나 자산으로 운용해 돈을 버는 부동산 디벨로퍼입니다. 회사는 사업을 네 갈래로 소개합니다. (1) 공간 개발 — 부지 매입부터 설계·시공·분양까지 맡는 본업, (2) 공간 운영 — 자회사 디앤디프라퍼티솔루션(DDPS)을 통한 자산관리, (3) 투자 운용 — 자회사 디앤디인베스트먼트(DDI)를 통한 부동산 펀드·자산가치 운용, (4) 리빙 솔루션 — 주거·업무 공간 관련 플랫폼 사업입니다. 과거에는 풍력·연료전지 같은 신재생에너지가 매출의 30% 안팎을 차지했지만, 2024년 인적분할로 그 사업을 신설법인 SK이터닉스로 넘기면서 지금의 SK디앤디는 부동산에 집중한 구조가 되었습니다. 매출과 이익이 특정 프로젝트의 준공·매각 시점에 한꺼번에 잡히는 구조라, 분기·연도별 실적의 출렁임이 크다는 점이 이 회사 숫자를 읽는 출발점입니다.
차트
최근 종가는 11,490원이고 시가총액은 2139억원입니다. 가격은 20일선(11,524원) 아래·60일선(12,302원) 아래에 있습니다. 단기·중기 이동평균선을 모두 밑돌아 흐름은 눌린 편입니다. RSI(최근 14일 동안 오른 힘과 내린 힘을 0~100으로 견준 보조지표)는 44.1로 중립 수준입니다. 1개월 변화율은 -5.2%, 3개월 변화율은 -11.9%, 52주 고점 대비 위치는 -15.4%입니다. 코스피 대비 상대강도는 30입니다(1~99, 최근 1년 지수 대비 수익을 최근에 더 무게를 둬 환산 · 높을수록 시장보다 강함). 전체 종목 중 강도 상위 약 70% 위치입니다. 최근 3개월은 지수보다 46.1% 뒤졌습니다. 차트 해석은 거래량과 공시 발생일을 함께 보는 것이 좋습니다.
핵심 지표
PBR(주가가 회사 순자산의 몇 배인지)이 0.38배로, 시가총액이 장부상 자기자본(약 5,700억)의 절반에도 못 미칩니다. 자산 기준으로는 분명히 크게 할인된 가격대이고, 비교 가능한 자산집약형 종목들과 견줘도 할인 폭이 큰 편입니다. PER(주가가 1년 순이익의 몇 배인지)은 30.14배로 숫자만 보면 높지만, 이는 2025년 순이익이 전년 대비 84% 급감해 분모(순이익)가 일시적으로 작아진 결과입니다. 이 회사처럼 이익이 프로젝트 정산 시점에 몰리는 구조에서는 '이미 끝난 작년 실적' 기준의 PER이 회사의 실제 체력을 왜곡하기 쉬워, 30배라는 숫자만으로 '비싸다'고 단정하기는 어렵습니다. 다만 ROE(자기자본으로 1년에 얼마를 버는지)가 1.2%에 그쳐, PBR 할인이 곧 저평가인지는 이익 회복이 확인돼야 가려집니다. 재무 측면에서 부채비율(자기자본 대비 빚)은 177%로 개발업 특성상 높은 편이고, 이자보상배율(영업이익으로 이자를 몇 배 갚을 수 있는지)은 0.71배라 2025년 영업이익만으로는 이자를 다 감당하지 못했습니다. 배당수익률은 1.7%(주당 200원) 수준으로 유지되고 있습니다.
성장성
5년 매출(8,818억→5,634억→3,851억→8,709억→4,458억)은 한 방향이 아니라 프로젝트 인식 시점에 따라 위아래로 크게 출렁입니다. 순이익도 2021년 1,336억에서 2025년 71억까지 줄었는데, 이는 추세적 쇠퇴라기보다 대형 프로젝트가 한꺼번에 정산되던 해와 그렇지 않은 해의 차이가 큽니다. 즉 이 회사의 성장은 연속적인 증가가 아니라 '준공·매각이 몰리는 해에 이익이 크게 잡히는' 사이클형입니다. 다만 2026년은 출발이 약합니다. 1분기 매출은 전년 동기 대비 22% 줄었고 영업이익 -93억, 순이익 -206억으로 모두 적자로 돌아섰습니다. 회사가 공식 발표한 올해 실적 가이던스가 없고 1분기가 이렇게 적자로 시작했기 때문에, 올해 연간 이익을 자신 있게 가늠하기에는 아직 근거가 부족합니다. 따라서 올해 그림은 새로 시작될 프로젝트의 준공·매각 일정이 하반기에 얼마나 이익으로 잡히느냐에 달려 있고, 그 일정이 회복되면 작년처럼 이익이 다시 크게 잡힐 수 있는 구조라는 점을 함께 보는 것이 적절합니다.
최근 이벤트
최근 공시는 본업의 자금·지배구조 흐름을 보여줍니다. 5월 14일 제출된 2026년 1분기 분기보고서에서 매출 703억(전년 동기 -22%), 영업이익 -93억, 순이익 -206억으로 적자 전환이 확인됐습니다. 5월 20일에는 '타인에 대한 채무보증 결정'이 올라왔는데, 이는 개발 프로젝트를 진행하는 시행법인(SPC)의 차입을 모회사가 보증하는 부동산 개발업의 통상적 자금조달 방식입니다. 프로젝트를 굴리기 위한 정상 절차이지만, 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 부담이 부각되는 국면에서는 우발채무로도 읽힐 수 있어 보증·차입 규모를 함께 보는 것이 좋습니다. 이어 5월 29일 기업지배구조보고서·대규모기업집단현황 공시, 6월 5일 주주총회 소집·주주명부 폐쇄 공시 등 정기 거버넌스 절차가 진행됐습니다.
종합 의견
강점은 분명합니다. 시가총액이 장부 자기자본의 절반에도 못 미치는 PBR 0.38배의 자산 할인, 2024년 SK이터닉스 분할로 부동산에 집중돼 단순해진 사업구조, 그리고 보유·운용 부동산이라는 실물 기반이 있습니다. 같이 볼 점은 2026년 1분기 영업·순이익이 함께 적자로 돌아선 점, 이자보상배율 1배 미만, 부채비율 177%, 그리고 반복되는 채무보증이 보여주는 개발 PF 익스포저입니다. 정리하면 이 종목은 자산 가치는 싸게 매겨져 있으나, 그 할인이 해소되려면 이익이 다시 잡혀야 하는 구조입니다. 진행 프로젝트가 제때 준공·매각되어 분기 실적이 흑자로 돌아서고 보증·차입 규모가 관리되면 자산 할인이 가치로 인정받으며 강해질 수 있고, 반대로 프로젝트 지연·미분양과 금리·우발채무 부담이 겹치면 약해지는 흐름입니다. 분기 실적의 흑자 전환 시점과 PF 보증 규모의 관리가 이 회사를 지켜보는 핵심 지표입니다.
🔎 밸류에이션 정밀 비교
실적 전망 회사 제시·검증된 추정
가격 추이 종가 · MA20 · MA60
상대 성과 종목 vs 지수 · 구간 시작 = 100
지수 대비 초과수익 · 3개월 -46.09% / 6개월 -58.47% / 12개월 -61.56%
핵심 지표 업종 중앙값과 비교
밸류에이션
수익성 · 재무
성장성
최신 분기 실적
기술 지표
관찰 포인트
유의 포인트
최근 뉴스·공시 핵심 검색 · 출처 확인
수치 교차검증 계산값 ↔ 외부
최근 공시
📖 용어 쉽게 풀이 — 처음이라면 펼쳐 보세요
- PER
- 주가가 ‘1년 순이익’의 몇 배인지(낮을수록 이익 대비 싼 편). 이 사이트의 PER은 직전 연간 실적 기준이라, 이익이 빠르게 변하는 기업(반도체 등 사이클·고성장)은 ‘올해 예측 실적(forward)’ 기준으로 봐야 정확합니다.
- PBR
- 주가가 ‘회사 순자산(자본)’의 몇 배인지. 1배면 장부가치만큼, 1배 미만이면 장부보다 싸게 거래되는 셈.
- PSR
- 주가가 ‘1년 매출’의 몇 배인지. 아직 이익이 적은 성장기업을 볼 때 참고.
- ROE
- 회사가 가진 자본으로 1년에 얼마를 버는지(%). 높을수록 자본 대비 이익을 잘 낸다는 뜻.
- EPS / BPS
- 1주가 벌어들이는 이익(EPS) / 1주에 담긴 순자산(BPS).
- 영업이익률 / 순이익률
- 매출 100원당 본업으로 남긴 이익 / 세금·이자까지 빼고 최종으로 남긴 이익.
- 부채비율
- 자본 대비 부채(빚)가 얼마인지(%). 높을수록 빚 의존이 큽니다(업종 따라 기준이 달라요).
- 유동비율
- 1년 안에 갚을 빚 대비, 1년 안에 현금화할 자산. 100%보다 높아야 단기 자금에 여유.
- 이자보상배율
- 영업이익으로 이자를 몇 번 갚을 수 있는지. 1배 미만이면 영업이익으로 이자도 벅차다는 뜻.
- 배당수익률 / 배당성향
- 지금 주가로 살 때 1년 배당이 몇 %인지 / 번 이익 중 배당으로 나눠준 비율.
- 매출 CAGR
- 여러 해 성장을 ‘1년 평균’으로 환산한 값(연평균 성장률).
- RSI(단기 신호)
- 최근 주가가 과열인지 눌렸는지 보는 신호. 70 위면 과열, 30 아래면 과매도(많이 눌림).
- 20·60일선(이동평균)
- 최근 20일·60일 평균 주가. 현재가가 그 위면 단기 흐름이 강한 편.
- 52주 고점 대비
- 최근 1년 최고가에서 지금 얼마나 내려와 있는지(%).
※ 모든 지표는 어디까지나 ‘참고’이며, 업종·시점에 따라 해석이 달라집니다.