SK디앤디는 땅을 사들여 오피스·주거·물류센터 등을 직접 기획·개발하고 운영·운용해 돈을 버는 부동산 디벨로퍼로, 2024년 신재생에너지 사업을 SK이터닉스로 인적분할한 뒤 부동산에 집중한 구조가 됐으며 매출·이익이 프로젝트 준공·매각 시점에 한꺼번에 잡혀 분기 실적 변동이 큽니다.
2026년 1분기 매출 703억원(-22%), 영업이익 -93억원, 순이익 -206억원으로 적자 전환이 확인됐고, 5월에는 개발 SPC 차입을 보증하는 채무보증 결정 공시가 있었습니다. 최근 주목할 점은, PBR 0.12배의 자산 할인과 단순해진 사업구조가 강점인 반면, 이자보상배율 1배 미만·부채비율 166.6%와 반복되는 채무보증이 보여주는 PF 익스포저 탓에 분기 흑자 전환과 보증·차입 규모 관리가 핵심 지표라는 점입니다.
기업 분류 및 설명
공식 분류 부동산심층 부동산 디벨로퍼(개발·운영·자산운용)
왜 다르게 봐야 하나
단순 임대/중개가 아니라 부지 매입→개발→분양·운영으로 이익을 만드는 개발업이므로, 분기 PER보다는 진행 프로젝트 파이프라인과 준공·매각 일정, PF 보증 규모, 그리고 자산(순자산·보유 부동산) 가치를 함께 보는 것이 적절합니다.
공식 분류상 '부동산'으로 묶이지만, 실제 매출·이익은 임대수익이 아니라 개발 프로젝트의 준공·매각에서 나옵니다. 또한 과거 매출의 30%를 차지하던 신재생에너지 사업이 2024년 SK이터닉스로 분할되어, 현재 손익 구조는 부동산 개발 사이클에 더 직접적으로 연동됩니다.
30초 요약
구조화 계산 결과에서 자동 추출한 요약입니다.
정보 제공 자료이며 투자자문·매매 권유가 아닙니다. ‘예측’ 지표는 미검증 추정치입니다. 자세히
핵심 밸류에이션 지표
‘부동산 개발·임대’ (건설·건자재 · 건설·부동산) 업종에서 가장 먼저 보는 지표입니다.
부동산 개발·임대는 보유한 토지·건물 등 자산 자체가 기업가치의 핵심이며, 개발 단계나 분양 시점에 따라 당기 이익은 들쭉날쭉하기 쉽습니다. 그래서 변동이 큰 이익보다, 보유 자산가치와 견줘 보는 PBR을 먼저 봅니다.
자산만 보면 사이클 위치를 알기 어려워, 올해 예상 이익과도 견줘 봅니다.
업종별로 어떤 지표를 보는지 돕는 설명이며, 투자 권유가 아닙니다.
종목 진단 재무건전성 · 성장성 · 수익성 · 밸류에이션
자동 진단과 심층분석은 기준 시점이 달라 판정이 다를 수 있습니다.
지배구조
🔎 심층 분석 해석
SK디앤디는 땅을 사들여 오피스·주거/상업시설·지식산업센터·호텔·물류센터 같은 건물을 직접 기획·개발하고, 이를 운영하거나 자산으로 운용해 돈을 버는 부동산 디벨로퍼입니다. 회사는 사업을 네 갈래로 소개합니다. (1) 공간 개발 — 부지 매입부터 설계·시공·분양까지 맡는 본업, (2) 공간 운영 — 자회사 디앤디프라퍼티솔루션(DDPS)을 통한 자산관리, (3) 투자 운용 — 자회사 디앤디인베스트먼트(DDI)를 통한 부동산 펀드·자산가치 운용, (4) 리빙 솔루션 — 주거·업무 공간 관련 플랫폼 사업입니다. 과거에는 풍력·연료전지 같은 신재생에너지가 매출의 30% 안팎을 차지했지만, 2024년 인적분할로 그 사업을 신설법인 SK이터닉스로 넘기면서 지금의 SK디앤디는 부동산에 집중한 구조가 되었습니다. 매출과 이익이 특정 프로젝트의 준공·매각 시점에 한꺼번에 잡히는 구조라, 분기·연도별 실적의 출렁임이 크다는 점이 이 회사 숫자를 읽는 출발점입니다.
📈차트최근 종가는 3,445원이고 시가총액은 641억원입니다.
최근 종가는 3,445원이고 시가총액은 641억원입니다. 가격은 20일선(3,764원) 아래·60일선(5,334원) 아래에 있습니다. 단기·중기 이동평균선을 모두 밑돌아 흐름은 눌린 편입니다. RSI(최근 14일 동안 오른 힘과 내린 힘을 0~100으로 견준 보조지표)는 35.9로 중립 수준입니다. 1개월 변화율은 -17.6%, 3개월 변화율은 -70.0%, 52주 고점 대비 위치는 -74.6%입니다. 코스피 대비 상대강도는 2입니다(1~99, 최근 1년 지수 대비 수익을 최근에 더 무게를 둬 환산 · 높을수록 시장보다 강함). 최근 1년 기준 전체 종목의 약 1%보다 강한 수준입니다. 최근 3개월은 지수보다 63.5% 뒤졌습니다. 차트 해석은 거래량과 공시 발생일을 함께 보는 것이 좋습니다.
📊핵심 지표PBR(주가가 회사 순자산의 몇 배인지)이 0.12배로, 시가총액이 장부상 자기자본(약 5,700억)의 절반에도 못 미칩니다.
PBR(주가가 회사 순자산의 몇 배인지)이 0.12배로, 시가총액이 장부상 자기자본(약 5,700억)의 절반에도 못 미칩니다. 자산 기준으로는 분명히 크게 할인된 가격대이고, 비교 가능한 자산집약형 종목들과 견줘도 할인 폭이 큰 편입니다. PER(주가가 1년 순이익의 몇 배인지)은 9.04배로 숫자만 보면 높지만, 이는 2025년 순이익이 전년 대비 84% 급감해 분모(순이익)가 일시적으로 작아진 결과입니다. 이 회사처럼 이익이 프로젝트 정산 시점에 몰리는 구조에서는 '이미 끝난 작년 실적' 기준의 PER이 회사의 실제 체력을 왜곡하기 쉬워, 30배라는 숫자만으로 '비싸다'고 단정하기는 어렵습니다. 다만 ROE(자기자본으로 1년에 얼마를 버는지)가 1.2%에 그쳐, PBR 할인이 곧 저평가인지는 이익 회복이 확인돼야 가려집니다. 재무 측면에서 부채비율(자기자본 대비 빚)은 166.6%로 개발업 특성상 높은 편이고, 이자보상배율(영업이익으로 이자를 몇 배 갚을 수 있는지)은 0.71배라 2025년 영업이익만으로는 이자를 다 감당하지 못했습니다. 배당수익률은 4.2%(주당 200원) 수준으로 유지되고 있습니다.
🚀성장성5년 매출(8,818억→5,634억→3,851억→8,709억→4,458억)은 한 방향이 아니라 프로젝트 인식 시점에 따라 위아래로 크게 출렁입니다.
5년 매출(8,818억→5,634억→3,851억→8,709억→4,458억)은 한 방향이 아니라 프로젝트 인식 시점에 따라 위아래로 크게 출렁입니다. 순이익도 2021년 1,336억에서 2025년 71억까지 줄었는데, 이는 추세적 쇠퇴라기보다 대형 프로젝트가 한꺼번에 정산되던 해와 그렇지 않은 해의 차이가 큽니다. 즉 이 회사의 성장은 연속적인 증가가 아니라 '준공·매각이 몰리는 해에 이익이 크게 잡히는' 사이클형입니다. 다만 2026년은 출발이 약합니다. 1분기 매출은 전년 동기 대비 22% 줄었고 영업이익 -93억, 순이익 -206억으로 모두 적자로 돌아섰습니다. 회사가 공식 발표한 올해 실적 가이던스가 없고 1분기가 이렇게 적자로 시작했기 때문에, 올해 연간 이익을 자신 있게 가늠하기에는 아직 근거가 부족합니다. 따라서 올해 그림은 새로 시작될 프로젝트의 준공·매각 일정이 하반기에 얼마나 이익으로 잡히느냐에 달려 있고, 그 일정이 회복되면 작년처럼 이익이 다시 크게 잡힐 수 있는 구조라는 점을 함께 보는 것이 적절합니다.
📰최근 이벤트최근 공시는 본업의 자금·지배구조 흐름을 보여줍니다.
최근 공시는 본업의 자금·지배구조 흐름을 보여줍니다. 5월 14일 제출된 2026년 1분기 분기보고서에서 매출 703억(전년 동기 -22%), 영업이익 -93억, 순이익 -206억으로 적자 전환이 확인됐습니다. 5월 20일에는 '타인에 대한 채무보증 결정'이 올라왔는데, 이는 개발 프로젝트를 진행하는 시행법인(SPC)의 차입을 모회사가 보증하는 부동산 개발업의 통상적 자금조달 방식입니다. 프로젝트를 굴리기 위한 정상 절차이지만, 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 부담이 부각되는 국면에서는 우발채무로도 읽힐 수 있어 보증·차입 규모를 함께 보는 것이 좋습니다. 이어 5월 29일 기업지배구조보고서·대규모기업집단현황 공시, 6월 5일 주주총회 소집·주주명부 폐쇄 공시 등 정기 거버넌스 절차가 진행됐습니다.
강점은 분명합니다. 시가총액이 장부 자기자본의 절반에도 못 미치는 PBR 0.12배의 자산 할인, 2024년 SK이터닉스 분할로 부동산에 집중돼 단순해진 사업구조, 그리고 보유·운용 부동산이라는 실물 기반이 있습니다. 같이 볼 점은 2026년 1분기 영업·순이익이 함께 적자로 돌아선 점, 이자보상배율 1배 미만, 부채비율 166.6%, 그리고 반복되는 채무보증이 보여주는 개발 PF 익스포저입니다. 정리하면 이 종목은 자산 가치는 싸게 매겨져 있으나, 그 할인이 해소되려면 이익이 다시 잡혀야 하는 구조입니다. 진행 프로젝트가 제때 준공·매각되어 분기 실적이 흑자로 돌아서고 보증·차입 규모가 관리되면 자산 할인이 가치로 인정받으며 강해질 수 있고, 반대로 프로젝트 지연·미분양과 금리·우발채무 부담이 겹치면 약해지는 흐름입니다. 분기 실적의 흑자 전환 시점과 PF 보증 규모의 관리가 이 회사를 지켜보는 핵심 지표입니다.
- 2026-09-28 [기재정정]단일판매ㆍ공급계약체결 원문
- 2026-08-31 [기재정정]주요사항보고서(유상증자결정) 원문
- 2026-08-31 유상증자신주발행가액(안내공시) 원문
- 2026-08-28 [기재정정]단일판매ㆍ공급계약체결 원문
- 2026-08-14 반기보고서 (2026.06) 원문
- 2026-07-28 주요사항보고서(유상증자결정) 원문
- 2026-05-14 2026년 1분기 분기보고서 제출 — 매출 703억(전년 동기 -22%), 영업이익 -93억·순이익 -206억으로 적자 전환 원문
- 2026-05-20 타인에 대한 채무보증 결정 — 개발 시행법인 차입에 대한 모회사 보증(부동산 개발업의 통상적 자금조달 구조) 원문
🔎 밸류에이션 정밀 비교
실적 전망 추정 회사 제시·검증된 추정
가격 추이 종가 · MA20 · MA60
숫자로 보기 — 그래프 대신 표로
상대 성과 종목 vs 지수 · 구간 시작 = 100
지수 대비 초과수익 · 3개월 -63.47% / 6개월 -79.37% / 12개월 -82.52%
핵심 지표 계산 업종 중앙값과 비교
밸류에이션
기업가치 (EV)
EV=시가총액+순부채. 배수가 낮을수록 벌이 대비 저평가된 편(용어 풀이).
내재가치 (DCF 추정) 추정
모형 출력 — 목표주가가 아닙니다. 아래 가정을 넣었을 때 공식이 내놓는 값이며, 주가가 어디로 가야 한다는 의견이 아닙니다.
DCF(현금흐름할인) 추정 — 할인율 8.0%·초기성장 4.0%→영구성장 2.0%·예측 10년, 예측이익 기준. 가정에 따라 크게 달라지는 참고용 범위입니다.
수익성 · 재무
성장성
최신 분기 실적 공식
기술 지표 계산
관찰 포인트
유의 포인트
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수치 교차검증 계산값 ↔ 외부
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시세: 금융위원회/한국거래소 (공공데이터포털, data.go.kr) · 재무·공시: 금융감독원 전자공시시스템(DART)
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숫자 옆 공식계산추정해석 표시는 무슨 뜻인가요?
공식 공시·거래소 원자료 · 계산 공식 데이터로 기계 계산 · 추정 저희가 만든 미검증 전망 · 해석 자동 작성 후 규칙 검증. 자세한 내용은 AI·자동화 안내.
데이터 출처
시세 금융위 주식시세정보 · 공시 OpenDART · 한국거래소 · 이 종목 공시 목록(DART)
시세 기준일 2026-09-30 · 지표 계산일 2026-10-01 · 계산식은 분석 방법론에 공개되어 있습니다.